新華網(wǎng)上海４月１４日電（記者王鶴　桑彤）中國(guó)保障性住房建設(shè)驟然提速，催生了巨大的資金需求。據(jù)權(quán)威信息，至少８０００億元需要通過社會(huì)融資解決，但看似“無利可圖”的保障房開發(fā)讓各路資金望而卻步。能否通過融資模式創(chuàng)新“點(diǎn)石成金”？一些反應(yīng)靈敏的中國(guó)民間資本已經(jīng)開始積極探索。

　　據(jù)悉，中國(guó)首個(gè)公租房基金——建銀精瑞公租房建設(shè)投資基金即將成立，目前方案已報(bào)送國(guó)家發(fā)改委并報(bào)住建部，首期擬募集１００億元。未來３年內(nèi)，將在全國(guó)范圍內(nèi)選擇符合條件的項(xiàng)目，投建數(shù)百萬(wàn)平方米的公租房。

　　根據(jù)建銀精瑞方案，基金將以私募股權(quán)基金方式運(yùn)作，由開發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)等發(fā)起成立，向社會(huì)合格投資者募集資金，再成立專門的項(xiàng)目公司進(jìn)行投資運(yùn)營(yíng)管理。其操作模式是，政府用一定幅度的優(yōu)惠價(jià)格供應(yīng)土地，再由基金出錢拿地，委托開發(fā)商承建、運(yùn)營(yíng)管理，建成后以租金和政策性補(bǔ)貼向投資者返利。

　　基金籌備得到眾多房地產(chǎn)開發(fā)商積極響應(yīng)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、路勁地產(chǎn)、復(fù)地集團(tuán)、華潤(rùn)置地等中國(guó)知名地產(chǎn)企業(yè)都是基金發(fā)起人。建銀精瑞資本集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉東說：“從開發(fā)商角度考慮，他們面臨不少社會(huì)壓力，也想建保障房，但有心無力，賺多少錢不是關(guān)鍵，關(guān)鍵是壓不起那么多資金，如果讓他們少出錢或者不出錢，多出力，他們自然有積極性。”

   　收益率直接決定民間資本參與熱情。李曉東說，測(cè)算收益率時(shí)，以北京、上海、杭州、廣州、深圳５個(gè)房?jī)r(jià)最高的城市為樣本，做最極端打算，最低收益率５％，最高收益率有望達(dá)到１２％。”

　　“這一回報(bào)率完全能夠滿足社會(huì)資金的要求。”香港路勁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事局主席單偉豹說。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)告訴新華社記者：“建銀精瑞基金收益率預(yù)計(jì)有６％－８％，甚至１０％，特別是地方政府在巨大目標(biāo)壓力面前，可能拿出更多優(yōu)惠條件。”

　　合理回報(bào)下，基金募集就不是難題。據(jù)了解，包括保險(xiǎn)資金、社?；鹪趦?nèi)的機(jī)構(gòu)以及一些民間資本均對(duì)建銀精瑞基金表現(xiàn)出極大興趣。

　　按照建銀精瑞方案，基金收益由“政府補(bǔ)貼＋租金收益”兩方面共同構(gòu)成，還受諸多變量影響，包括基金獲得房源的成本、公租房租金價(jià)格、財(cái)政貼息幅度、稅收優(yōu)惠政策以及退出方式。

　　其他商業(yè)機(jī)構(gòu)亦在思考不同融資渠道與模式，以機(jī)制靈活著稱的信托公司就對(duì)保障房表露出極大興趣，認(rèn)為保障房是信托業(yè)務(wù)未來的重要方向，中信信托、平安信托、中糧信托等信托公司都開始以各種方式進(jìn)入保障房融資領(lǐng)域。一位信托公司人士說，信托可以股權(quán)方式先期進(jìn)入保障房項(xiàng)目，給予開發(fā)商前期啟動(dòng)資金，隨后再由銀行跟進(jìn)，提高資金杠桿和使用效率。“我們已經(jīng)有了可行的操作模式，配合政府適度支持，在目前房地產(chǎn)信托年化收益率動(dòng)輒高達(dá)１０％的背景下，可以做到保障房信托比普通房地產(chǎn)信托年化收益率僅低一個(gè)多百分點(diǎn)，這是相當(dāng)不錯(cuò)的回報(bào)。”

    　不論是公租房基金還是保障房信托，讓投資者獲得合理風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)的前提都是政府支持與適度金融杠桿。

　　李曉東說，這一構(gòu)想付諸實(shí)現(xiàn)，有賴于獲得幾方面的政策支持。財(cái)政政策方面，如財(cái)政貼息，雖然國(guó)家政策已提出要給予貼息支持，但實(shí)施細(xì)則還未出臺(tái)；土地政策方面，可給予土地出讓價(jià)格優(yōu)惠，約為市場(chǎng)平均地價(jià)的７０％或更低，同時(shí)適當(dāng)提高容積率；金融政策方面，符合相關(guān)條件的，由國(guó)家政策性銀行提供政策性貸款，并允許銀行、信托、保險(xiǎn)等理財(cái)資金投資公租房基金。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科說：“政府可用‘瘦肉搭肥肉’的方式讓房地產(chǎn)商獲得收益。”讓開發(fā)商從公租房投入，在配套的商業(yè)地產(chǎn)上獲利。

　　“政府要做的，不僅是投入資金，更重要的是給市場(chǎng)一個(gè)杠桿，以政策撬動(dòng)民間資本的積極參與。”貝塔策略工作室合伙人杜麗虹說，現(xiàn)在并非缺乏公租房的投資資金，而是缺好的運(yùn)作機(jī)制。如果能適當(dāng)?shù)貑?dòng)政策性金融杠桿，通過稅收優(yōu)惠、稅收返還、利息補(bǔ)貼、增信擔(dān)保等方式引導(dǎo)民間資本進(jìn)入保障房建設(shè)，將起到“點(diǎn)石成金”的作用。