提高二套房首付比例、“限購”升級……剛過去的周末，上海、深圳接連發(fā)布樓市調控政策。隨后，南京、武漢等房價上漲壓力較大的城市也分別出臺新政，調節(jié)信貸政策穩(wěn)定市場預期。

    業(yè)內人士認為，一線城市樓市或將迎來短期的量價波動期，房價有望趨穩(wěn)，不會大起大落。與此同時，應警惕“虛火”向二線城市傳導。

    滬深祭出三大招穩(wěn)定樓市

    從上海、深圳出臺的政策來看，地方政府的招數(shù)主要有三：

    ——提高二套房首付比例。如上海購買二套房的首付比例原為４成，新政策出臺后，普通住宅和非普通住宅的二套首付比例分別上調為５成和７成。且只要已有一套住房，不論貸款是否結清，該家庭再次申請住房貸款時均按二套房政策執(zhí)行。

    深圳雖未提高二套房首付比例，卻將二套房的認定范圍擴大至“購房人家庭名下在深圳無房但近兩年內有住房貸款記錄”，以及“在深圳已有一套住房但已結清相應住房貸款”的購房人群。

    銀行監(jiān)管人士表示，在房價較快上漲的城市，一些銀行在信貸政策執(zhí)行中比較寬松，二套房貸款降杠桿勢所必然。

    ——強化市場監(jiān)管。上海和深圳均規(guī)定，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業(yè)務。同時加大執(zhí)法力度，依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機構相關捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、利用不正當手段誘騙消費者交易等違法違規(guī)行為。

    記者調查發(fā)現(xiàn)，上海等一線城市房價在春節(jié)后迎來一輪快速上漲。一些開發(fā)商捂盤待漲和中介虛假炒作，在一定程度上助推房價“虛火”，導致“日光盤”頻現(xiàn)、二手房主屢屢“跳價”等。如２月底開盤的“路勁上海派”甚至重演“裹棉被”排隊購房的一幕。

    中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認為，首付貸等場外配資產(chǎn)品干擾了國家房地產(chǎn)政策，吹大部分城市的樓市泡沫，增加樓市風險。

    ——“限購”升級。上海將非滬籍家庭購房所需繳納社保年限由２年提高至５年，深圳從滿１年提至滿３年。

    同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，限購政策從嚴將影響部分非本地戶籍家庭的購房計劃，但政府主要是為抑制外來投機性需求。同策咨詢研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，社保年限提高后，受影響的人群僅占當前上海總人口的７％左右。

    市場反應：京滬市場交易者心態(tài)急切

    在上海新政策２５日出臺的前后一天，樓市出現(xiàn)成交量暴漲。２４日，上海市一手房簽約套數(shù)達到１７０６套；２５日更是刷出２４９９套的新高。雖然到２７日該數(shù)字回落至９５８套，但與去年３月的日均成交量１７０套相比，仍高出不少。

    業(yè)內人士分析，雖然上海已經(jīng)明確新政策自３月２５日起正式實施，但仍有一些開發(fā)商和中介機構抱有僥幸心理，期待政策發(fā)布到交易中心落地執(zhí)行會有一段滯后期，不少購房者也抱著試一試的心態(tài)趕著網(wǎng)簽，制造了近日成交量新紀錄。

    在新政策出臺后的首個周末，記者走訪多個樓盤發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商已提前打響客戶“爭奪戰(zhàn)”，爭搶已嚴重縮水的目標客群。已拿到預售證的樓盤旋即入市，如位于上海新天地板塊的高檔樓盤“復興瓏御”加推８套平層大宅，融創(chuàng)“濱江壹號院”已先于預定開盤日期直接開售。

    與此同時，由于部分剛需群體購房受限，不得不轉向類住宅項目，酒店式公寓等商住產(chǎn)品開始搶手。２６日，上海改善型商住項目“龍湖·新壹城”當日認籌破百。一位購房者表示，因限購門檻提升失去購房資格，只能轉向類住宅產(chǎn)品。

    在尚未繼續(xù)收緊限購的北京，開發(fā)商和購房者也似乎在跟時間賽跑。在北京回龍觀地區(qū)的“首開國美風唐”，前來咨詢的客戶問得最多的問題就是貸款政策會不會變。

    開盤僅一周就售罄的“首開熙悅尚郡”雖已無房可賣，但現(xiàn)場依然陸續(xù)有客戶前來咨詢。“項目均是１００平方米以上的大戶型，每平方米均價６．５萬元，申購者基本都是購買二套房。上海、深圳等一線城市出臺新政策，提高二套房貸款首付款比例，北京沒準也會調整政策。”銷售顧問告訴記者，“只要申購者購房資質審核通過，我們馬上幫助客戶辦理貸款。”

    與京滬樓市的“急切”不同，深圳市場仿佛進入了平穩(wěn)期。有剛需的陸瑤從２０１５年以來一直關注樓市，她說：“深圳房價應該會比較平穩(wěn)。我打算先觀望一個月，等穩(wěn)定一點再考慮出手。”

    但部分投資客的腳步依然沒有放緩。２７日，位于深圳龍華新區(qū)的海寧公館項目開盤，記者在現(xiàn)場看到，等候區(qū)設置了約２０００個座位，上座率約８０％。一位陳姓女士告訴記者：“看中了小戶型，主要為了投資。”

    滬深周邊樓市上漲　警惕二線城市樓市“虛火”

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自２０１５年７月京滬深房價全面同比上漲以來，這三座城市一直領漲全國樓市。

    上海市住建委主任顧金山表示，去年下半年以來，特別是進入２０１６年，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱情緒，房價形成了加速上漲的趨勢，同時也有投資投機性需求回潮、部分企業(yè)及從業(yè)人員違規(guī)操作等一些新情況、新問題。

    深圳房價接連暴漲更是大幅抬高了剛需的購房門檻，透支未來的市場需求。世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，目前深圳首套房購房門檻已提升至２９０萬元，而２０１２年至２０１４年，深圳首套房購房門檻分別是１５１萬元、１６５萬元、２０９萬元。

    深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示：“房價與收入水平的差距越拉越大將大幅降低居民的購房能力，不利于留住人才支撐產(chǎn)業(yè)轉型升級。”

    國泰君安證券首席宏觀分析師任澤平認為，新政策降低了一線樓市的增量需求，將明顯降低一線城市房價漲速，但要防止房價過快上漲蔓延至二線城市。

    由于資金的溢出效應，大量資本有進入一線城市周邊及熱點二線城市的苗頭。滬深新政策出臺之后的首個周末，其周邊樓市快速升溫。在毗鄰上海的昆山，萬科推出的５００套房源被搶一空，購房客７成來自上海；臨近深圳的松湖碧桂園開盤當日即去化８成，攬金２５億元。碧桂園人士告訴記者，深圳樓市政策收緊，剛需擠出效應明顯，松山湖作為臨深熱區(qū)，備受深圳剛需青睞。

    業(yè)內人士擔憂，在一線城市門檻漸高、政策收緊的背景下，過剩資金可能流向周邊，并將這些經(jīng)濟體量較大、供需關系偏緊的二線城市作為“避風港”。各地政府應警惕一線城市房價“虛火”向周邊及其他二線城市傳導。(“新華視點”記者鄭鈞天、趙瑞希、孔祥鑫)