規(guī)模與利潤(rùn)雙輪驅(qū)動(dòng)

　　碧桂園今年沖擊4000億目標(biāo)

　　近日，碧桂園控股有限公司（2007.HK）發(fā)布2016年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)。期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為人民幣3088.4億元，合同銷售面積3747萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)120%和74%。業(yè)績(jī)發(fā)布當(dāng)天，碧桂園股價(jià)報(bào)收6.6元港幣，相比2015年12月31日股價(jià)翻番，增長(zhǎng)108%，是恒生指數(shù)漲幅的近10倍。

　　在年銷售規(guī)模過(guò)千億的房地產(chǎn)企業(yè)中，碧桂園業(yè)績(jī)正在持續(xù)高速增長(zhǎng)。2017年前兩個(gè)月，該公司更以873億元的合同銷售額領(lǐng)跑行業(yè)。2017年，碧桂園計(jì)劃在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)達(dá)到4000億元的銷售目標(biāo)。

　　有分析指出，2017年前3個(gè)月碧桂園突破千億元銷售已成定局，甚至2017年正式晉升行業(yè)龍頭也是大概率事件。在與行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)5000億元甚至萬(wàn)億元的年度目標(biāo)相比，4000億元的目標(biāo)略顯保守。

　　針對(duì)公司的發(fā)展規(guī)模，碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)有著更深刻的認(rèn)識(shí)，他表示，“你無(wú)法預(yù)計(jì)市場(chǎng)變化，也不知道同行的情況，只能自己努力去做到最好，并且要繼續(xù)以優(yōu)秀同行為學(xué)習(xí)榜樣”。

　　五年內(nèi)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)六倍

　　2016年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)碧桂園實(shí)現(xiàn)收入1531億元，同比增長(zhǎng)35%，歸屬公司股東的凈利潤(rùn)為人民幣115億元，同比增長(zhǎng)24%。此外，公司現(xiàn)金流管理和去化也表現(xiàn)優(yōu)異，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售回款2840.8億元，回款率為92%，去化率為73.7%，同比增長(zhǎng)近20個(gè)百分點(diǎn)。

　　在外界看來(lái)，2016年碧桂園最突出的莫過(guò)于其銷售規(guī)模的翻倍增長(zhǎng)，并一舉躍升至全國(guó)銷售榜第三位。過(guò)去五年，碧桂園同樣以快速而穩(wěn)健的增長(zhǎng)速度邁進(jìn)全國(guó)地產(chǎn)企業(yè)第一軍團(tuán)。

　　2013年，公司突破年銷售1000億元大關(guān)，此后保持每年合理增長(zhǎng)。2016年初，該公司將國(guó)內(nèi)銷售目標(biāo)確定為1680億元，隨著市場(chǎng)不斷回暖，公司在中期將目標(biāo)提升至2200億元。最終，碧桂園以突破3000億元的業(yè)績(jī)成為國(guó)內(nèi)第三家達(dá)到3000億元規(guī)模的地產(chǎn)公司。

　　2012年至2016年，碧桂園合同銷售金額從492億元增長(zhǎng)至3088億元，復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)58.28%，成為國(guó)內(nèi)TOP10地產(chǎn)企業(yè)中增速最突出的企業(yè)之一。

　　碧桂園副總裁程光煜解釋說(shuō)，業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)來(lái)源于幾個(gè)方面，首先市場(chǎng)良性穩(wěn)定；其次2015年至2016年兩年公司營(yíng)銷工作做在前面，包括春節(jié)等假期提前布局。

　　不過(guò)，對(duì)比整個(gè)行業(yè)，碧桂園的毛利率增長(zhǎng)較為一般。碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君解釋說(shuō)，去年交樓的大部分是2013年至2014年銷售的樓房。受制于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境，所以毛利率沒有明顯回升。“隨著2016年的預(yù)售樓進(jìn)入結(jié)算，2017年至2018年會(huì)看到很大提升。”

　　對(duì)于碧桂園的市場(chǎng)業(yè)績(jī)，摩根大通分析師Ryan Li表示，碧桂園本輪合同銷售增長(zhǎng)不同于2013年的量增價(jià)減，這次量增價(jià)穩(wěn)，從而實(shí)現(xiàn)盈利增長(zhǎng)。“尤其是2015年新增的位于一二線城市的貨量賣得又快又好，使得碧桂園成為這一輪市場(chǎng)回暖的主要受益者”。

　　值得一提的是，報(bào)告期內(nèi)碧桂園擴(kuò)大土地投資需求導(dǎo)致融資規(guī)模有所增加，但得益于其強(qiáng)勁的銷售能力和嚴(yán)格的現(xiàn)金流管理，資本結(jié)構(gòu)反而得到進(jìn)一步優(yōu)化。2016年，碧桂園凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流約為人民幣415億元。凈借貸比率同比下降11.3個(gè)百分點(diǎn)至48.7%，加權(quán)平均借貸成本下降54個(gè)基點(diǎn)至5.66%。資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化還體現(xiàn)在碧桂園通過(guò)對(duì)沖減少兌匯損失人民幣14.1億元以及期內(nèi)全部?jī)斶€完利息較高的永續(xù)債。

　　搶占先機(jī)均衡布局

　　近年來(lái)，碧桂園在戰(zhàn)略布局上大開大合搶占先機(jī)，已經(jīng)在短時(shí)間內(nèi)成為國(guó)內(nèi)規(guī)模和市場(chǎng)占有率最大的地產(chǎn)公司之一。

　　截至2016年末，碧桂園合計(jì)擁有項(xiàng)目總數(shù)728個(gè)，其中國(guó)內(nèi)722個(gè)，分布于185個(gè)地級(jí)市，總計(jì)覆蓋456個(gè)區(qū)/縣，未來(lái)合計(jì)可提供貨值已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)億元。從項(xiàng)目分布來(lái)看，碧桂園已經(jīng)成功完成了上市之初“從廣東到全國(guó)布局”的戰(zhàn)略規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)全面開花的戰(zhàn)略布局。

　　更為關(guān)鍵的是，與其他企業(yè)采取的“一二線城市”戰(zhàn)略不同，碧桂園以“一二三四五線”全面布局的策略，使得產(chǎn)品分布更為均衡，可以有效避免局部市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年該集團(tuán)錄得的3088億元合同銷售中，位于一二線城市的占比為47%，位于三四線城市但目標(biāo)市場(chǎng)為一二線城市的占比為59%。而2017年，該集團(tuán)預(yù)計(jì)可售貨值為6163億元，其中有約57%的目標(biāo)市場(chǎng)為一二線城市，其余43%約2635億元的目標(biāo)市場(chǎng)為三四線城市。

　　與此同時(shí)，碧桂園積極在馬來(lái)西亞、澳大利亞、印尼等“一帶一路”沿線國(guó)家拓展項(xiàng)目，致力于打造中國(guó)產(chǎn)能輸出和國(guó)際產(chǎn)能合作平臺(tái)。其中，新加坡與馬來(lái)西亞交界處的森林城市是一座面向全世界的城市，以垂直綠化、立體分層、產(chǎn)城融合的實(shí)踐得到了國(guó)際社會(huì)的高度認(rèn)可。

　　從銷售規(guī)模來(lái)看，目前碧桂園已經(jīng)沖到了中國(guó)十強(qiáng)房企的前三。不過(guò)碧桂園始終堅(jiān)持產(chǎn)品的合理定位：“建老百姓買得起的好房子”。2016年，合同銷售均價(jià)為8242元/平方米，同比有所增長(zhǎng)，不過(guò)依然是十強(qiáng)房企中最低的。

　　作為中國(guó)的三四線之王，碧桂園近年來(lái)拿地策略開始向一二線傾斜。業(yè)績(jī)發(fā)布顯示，報(bào)告期內(nèi)，碧桂園新獲取的土地中目標(biāo)一二線與目標(biāo)三四線的地塊按（不含少數(shù)股東權(quán)益）金額劃分的比例為64%：36%。

　　截至報(bào)告期末，除了國(guó)內(nèi)全面布局，碧桂園海外項(xiàng)目分別包括：馬來(lái)西亞有4個(gè)、澳大利亞1個(gè)以及印度尼西亞1個(gè)。整體來(lái)看，2016年碧桂園一方面在國(guó)內(nèi)聚焦新型城鎮(zhèn)化紅利，實(shí)現(xiàn)了在各線城市均衡落子，夯實(shí)了其由一個(gè)地方房企躍升至全國(guó)前三的地位；另一方面在海外依托中國(guó)“一帶一路”國(guó)家政策，尋找沿線國(guó)家利潤(rùn)空間較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　土儲(chǔ)充裕后市可期

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的下滑已經(jīng)成為普遍事實(shí)。碧桂園也不例外，從較早前的26%下降至20%左右。雖然經(jīng)過(guò)2016年的調(diào)整，但在土地等成本日漸攀升的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得超額利潤(rùn)已經(jīng)不再容易，尤其是規(guī)模巨大的公司。

　　如何實(shí)現(xiàn)更高的周轉(zhuǎn)率，是碧桂園在過(guò)去幾年中重點(diǎn)研究的命題，并制定了包括“跟投機(jī)制、合伙人制度”在內(nèi)的諸多策略。在外界看來(lái)，碧桂園近年來(lái)業(yè)績(jī)規(guī)模的高速增長(zhǎng)離不開公司合伙人制度的引進(jìn)和一系列人才制度的建設(shè)。

　　據(jù)透露，自從2014年10月該公司啟動(dòng)項(xiàng)目跟投機(jī)制以來(lái)，合計(jì)實(shí)現(xiàn)跟投項(xiàng)目總數(shù)為583個(gè)，已開盤項(xiàng)目310個(gè)，累計(jì)合同銷售金額達(dá)2612億元。引入合伙人跟投機(jī)制以來(lái)，碧桂園內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)效率更為優(yōu)化：開盤時(shí)間由6.7個(gè)月縮短到6.2個(gè)月，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率由10%提升至12%，年化自有資金收益率由30%左右提升到78%，現(xiàn)金流回正周期由10至12個(gè)月縮短到8.4個(gè)月。

　　克而瑞研究相關(guān)分析人士認(rèn)為，碧桂園高速增長(zhǎng)除了受惠于完善的項(xiàng)目戰(zhàn)略布局以及在不同市場(chǎng)提供適銷對(duì)路的產(chǎn)品。更為重要的是，合伙人制度的有效實(shí)現(xiàn)大大提高團(tuán)隊(duì)的整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，使得該公司擁有了同行中最快的周轉(zhuǎn)速度，一年可以周轉(zhuǎn)1.4次，資金使用效率極高。

　　此外，碧桂園自2013年起啟動(dòng)以全球博士為招聘對(duì)象的未來(lái)領(lǐng)袖計(jì)劃，截至今年3月14日，碧桂園已超過(guò)450名博士，預(yù)計(jì)到2018年底，全公司博士數(shù)量將突破千人。這些招聘的人才當(dāng)中有近兩成將在2年至3年內(nèi)就迅速升任區(qū)域總裁、區(qū)域副總裁、項(xiàng)目總經(jīng)理等集團(tuán)高層崗位。 業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園同時(shí)披露了當(dāng)前土地儲(chǔ)備規(guī)模。2016年公司采取了積極的拿地策略，全年共獲取土地413宗，新獲取土地的預(yù)期建筑面積為8752萬(wàn)平方米，為公司持續(xù)開發(fā)銷售提供了后續(xù)支撐。碧桂園管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，2017年拿地會(huì)根據(jù)貨量進(jìn)行安排，預(yù)計(jì)有3600億元的銷售回款，預(yù)算1500億元的拿地現(xiàn)金支出，足夠匹配全年銷售目標(biāo)。

　　針對(duì)后期的市場(chǎng)判斷，楊國(guó)強(qiáng)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，始終看好中國(guó)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，認(rèn)為紅利遠(yuǎn)沒有到頭。“前幾年很多人說(shuō)三四五線不好的時(shí)候，我們做的蠻開心。改革開放推動(dòng)國(guó)家發(fā)展，中國(guó)GDP仍在逐年增加，城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，我相信未來(lái)還能更好。”