公維資金使用門檻降低更需用好管好

楊維立

十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十次會(huì)議4月20日聽取了全國(guó)人大憲法和法律委員會(huì)關(guān)于民法典物權(quán)編草案修改情況的報(bào)告。此次草案將第七十三條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決的業(yè)主專有部分面積和人數(shù)占比“雙過四分之三”同意，修改為“雙過半”同意。另外，草案還增加了一款規(guī)定：緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用維修資金。

近年來，群眾普遍反映公共維修資金使用難等問題。以北京為例，截至2018年底，北京已累計(jì)歸集維修資金近550億元，使用率為8.07%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平(1%)，但仍然呈現(xiàn)出資金積累數(shù)額巨大、資金使用率較低、保值增值方式單一等特點(diǎn)。物權(quán)編草案此次修改，降低了表決通過的難度，順應(yīng)了公眾呼聲，有利于優(yōu)化資金運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制，也有助于提升資金使用效率。不過，公共維修資金不僅“使用難”，還面臨著監(jiān)管難題。公共維修資金使用門檻降低，更需在如何用好管好上做文章，在提質(zhì)增效上下功夫。

目前，不少業(yè)主對(duì)公共維修資金屬于誰(shuí)、誰(shuí)管理、如何使用等并不了解。今年1月，昆明市實(shí)力郡城小區(qū)的物業(yè)發(fā)布了一個(gè)公告，稱業(yè)主接房時(shí)候交納的維修基金已經(jīng)使用完畢，要求業(yè)主重新籌集資金，支付當(dāng)時(shí)正在進(jìn)行的消防照明尾款和以后小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用。業(yè)主們一算，發(fā)現(xiàn)交納的70年的維修費(fèi)用，竟然10年就被物業(yè)用光了。許多業(yè)主表示，自己交的錢，用途和明細(xì)卻不得而知，現(xiàn)在錢被用完了才通知該補(bǔ)交了。此事真相有待調(diào)查，但它敲響的公共維修資金監(jiān)管失效、使用失范的警鐘，須引起高度重視和警惕。

按照法律規(guī)定，動(dòng)用維修資金在程序上要經(jīng)過職能部門審批、業(yè)主大會(huì)決定，但看似嚴(yán)格的環(huán)節(jié)，卻存在著可操作空間，帶來維修資金被挪用、侵占的風(fēng)險(xiǎn)。既往，一些領(lǐng)域“一統(tǒng)就死，一放就亂”的教訓(xùn)也提醒我們，公共維修資金管理使用門檻降低，容易導(dǎo)致更多“失范”之虞。

公共維修資金被形象地稱為房屋的“治病錢”“養(yǎng)老錢”，關(guān)乎每位小區(qū)業(yè)主的切身利益。要想讓公共維修資金法律政策在實(shí)施中不走形、不變樣，需要進(jìn)一步健全信息公開機(jī)制，讓所有的公共維修資金都“曬”在陽(yáng)光下。這不僅是保障業(yè)主知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)、監(jiān)督權(quán)的需要，也有利于遏制少數(shù)人玩貓膩的沖動(dòng)，增加違規(guī)操作的難度和不法行為暴露的可能。

在現(xiàn)實(shí)中，一些小區(qū)公共維修項(xiàng)目存在 “錢花得不少”但“事辦得不好”現(xiàn)象。對(duì)此，還需完美約束機(jī)制，形成自律、自治的有效規(guī)范，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督，既要嚴(yán)把用錢關(guān)，慎用維修資金，能不動(dòng)用的盡量不動(dòng)用；又要注重維修資金使用績(jī)效，確保少花錢、多辦事，將有限的資金用到刀刃上。

這方面，一些地方已作出了有益的探索。如重慶市九龍坡區(qū)出臺(tái)的《物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，由政府埋單，引入第三方評(píng)審機(jī)制，嚴(yán)格把控工程造價(jià)，促進(jìn)維修資金公正透明使用，提高資金使用效率，切實(shí)保障業(yè)主權(quán)益?？陀^上，物業(yè)專項(xiàng)維修項(xiàng)目專業(yè)性強(qiáng)，引入第三方評(píng)審機(jī)制，以專業(yè)對(duì)專業(yè)，與業(yè)主監(jiān)督形成“1+1>2”的合力，有利于提高維修資金使用績(jī)效，值得各地學(xué)習(xí)借鑒。

總之，小區(qū)公共維修資金使用門檻降低固然重要，還需立法者重視資金使用規(guī)范等問題，完善法律制度設(shè)計(jì)，細(xì)化、優(yōu)化管理和監(jiān)管機(jī)制，保障資金安全，并把錢用到刀刃上，用到百姓心坎里。