數(shù)據(jù)顯示，至2018年末，中國60周歲及以上老年人已達2.49億，占總?cè)丝诘?7.9%，比上一年度提高0.6%。預計本世紀中葉，中國60歲及以上老年人口接近5億，將占總?cè)丝?5%左右。人口老齡化已成為中國現(xiàn)階段乃至21世紀的重要國情。預計到2030年，撫養(yǎng)比為22%；2050年，撫養(yǎng)比為27.9%，平均約3個勞動力需撫養(yǎng)一位老人。人口紅利消失，老年撫養(yǎng)問題將成為社會核心問題。

　　文化背景分析

　　在中國傳統(tǒng)文化中，“孝”被看作是最基本、最重要的德行之一，“養(yǎng)兒防老”和“養(yǎng)老送終”是“孝文化”的核心釋義之一，家庭自助養(yǎng)老也成為“中國式養(yǎng)老”的通常方式。筆者看來，目前國內(nèi)養(yǎng)老格局依舊是家庭養(yǎng)老占比居高，達95%以上，社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老因國情關(guān)系，尚未真正廣泛普及，具有較大的發(fā)展空間。

　　主要分類

　　公辦公營--即由相關(guān)公共管理部門投資、經(jīng)營的養(yǎng)老機構(gòu)。此類養(yǎng)老機構(gòu)主要為福利性質(zhì)機構(gòu)，由公共部門指派或聘任專門的任職人員，日常運營經(jīng)費來自于財政撥款和社會捐贈。

　　公辦民營--即由公共部門投資、私人部門經(jīng)營的養(yǎng)老機構(gòu)。此類機構(gòu)一般公共部門作為產(chǎn)權(quán)方通過招標或者直接采購的形式將養(yǎng)老機構(gòu)的運營權(quán)移交給私人或企業(yè)經(jīng)營，根據(jù)合作協(xié)議約定彼此參與程度，日常運營經(jīng)費主要來自于經(jīng)營收入。

　　公辦民助--即由私人部門投資、私人部門經(jīng)營，公共部門以長期政策優(yōu)惠、資金或人員支持、購買床位等方式適當提供幫助。

　　民辦民營--即由私人部門投資、私人部門經(jīng)營，完全依靠市場機制調(diào)節(jié)的養(yǎng)老機構(gòu)。這類機構(gòu)主要為市場化運作，主要以利潤為營業(yè)目的，公共部門一般不提供幫助；但出于養(yǎng)老機構(gòu)天然具有一定的福利性，在老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，民辦民營項目也能從公共部門得到一定程度的支持。目前民辦民營的養(yǎng)老市場格局為開發(fā)商、保險公司、養(yǎng)老地產(chǎn)投資運營商三分天下。國內(nèi)已經(jīng)進入及擬進入養(yǎng)老地產(chǎn)的知名房企超一百家以上，其中包括萬科、綠城、復星、永泰、上實等著名房企。

　　評估行業(yè)趨勢

　　養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展也將為評估行業(yè)帶來新的業(yè)務方向，在評估此類地產(chǎn)時，首先要注意的是區(qū)分其產(chǎn)品模式，比如目前市場上的養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種產(chǎn)品模式——CCRC型、全齡社區(qū)型、老年公寓，針對不同的產(chǎn)品，其運營方式、盈利模式均有所不同，相對應的營業(yè)收入模式、運營成本及利潤也均會有所差異。根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊性，在評估方法選擇上從成本及收益兩個角度去考慮物業(yè)的整體價值。在市場調(diào)查方面，可擴大范圍通過對類似經(jīng)營模式的養(yǎng)老物業(yè)案例進行分析，以提取出市場平均利潤等相關(guān)參數(shù)，同時也需充分了解并考慮項目的相關(guān)政策影響。由此將對于體現(xiàn)評估服務的專業(yè)性有著積極效應。