北京市住建委昨日公布了北京市物業(yè)管理條例（草案），該草案目前公開征求意見。根據該條例（草案）內容，北京將實現物業(yè)管理重心下沉，全面賦權街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理權。條例（草案）規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體履行指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的組建和運行，參加物業(yè)服務承接查驗，辦理相關備案，對物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務實施日常監(jiān)督檢查，建立物業(yè)管理糾紛協調機制和物業(yè)服務應急保障機制等職責。

　　前期物業(yè)服務合同期限最長不超2年

明確前期物業(yè)的管理責任及合同履行，促進前期物業(yè)的規(guī)范運行。條例（草案）規(guī)定，建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由業(yè)主按照房屋銷售合同的約定承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

根據條例（草案）前期物業(yè)服務合同期限最長不超過2年，具體期限在前期物業(yè)服務合同中約定。期限屆滿前3個月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人。期限屆滿，業(yè)主未就是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人做出決定的，在業(yè)主共同決定重新選聘物業(yè)管理人、簽訂新的物業(yè)服務合同并生效之前，前期物業(yè)管理人繼續(xù)提供服務；期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務期限，業(yè)主共同決定重新選聘物業(yè)管理人、簽訂新的物業(yè)服務合同并生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

　　明確建立物業(yè)管理委員會制度

條例（草案）在關于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的設立、選舉和日常運行的保障、規(guī)范程序方面，增加了可操作性。條例（草案）明確了申請成立業(yè)主大會的條件、業(yè)主委員會的選舉程序、籌備組的組建及工作內容、首次業(yè)主大會的議定事項、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責、業(yè)主大會依照規(guī)定召開的組織監(jiān)督。

關于物業(yè)管理委員會方面，條例（草案）建立了物業(yè)管理委員會制度，規(guī)定其履行組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項的職能，設定了物業(yè)管理委員會的構成及運行程序，明確了關于業(yè)主對物業(yè)管理委員會確定的事項產生異議后的處理程序，充分保障業(yè)主權益。

有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組建物業(yè)管理委員會，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項：不具備成立業(yè)主大會條件的；具備成立業(yè)主大會條件但因各種原因未成立的；業(yè)主大會成立后，未能選舉產生業(yè)主委員會的；需要重新選舉業(yè)主委員會，經物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導后仍不能選舉產生業(yè)主委員會的。

　　建立物業(yè)服務收費動態(tài)調整機制

條例（草案）要求建立物業(yè)服務收費動態(tài)調整機制。條例（草案）根據住宅小區(qū)不同類型對物業(yè)服務收費的動態(tài)調整進行了分類處理：商品房小區(qū)物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)遵循合理、公開、質價相符的原則進行協商。

市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務項目清單，明確服務標準和服務內容。物業(yè)管理行業(yè)協會應當監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)管理人在協商物業(yè)服務費用時參考。物業(yè)服務費按照規(guī)定納入政府定價目錄的，由市發(fā)展改革會同市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門根據情況予以調整。

　　專項維修資金余額不足30%時應補足

根據條例（草案），完善專項維修資金補建和續(xù)籌，明確專項維修資金的監(jiān)督管理。條例（草案）明確了專項維修資金的續(xù)籌標準，專項維修資金余額不足30%時，應當按照屆時適用的標準補足專項維修資金；規(guī)范了專項維修資金的使用，要求設立銀行專用賬戶管理。業(yè)主申請不動產轉移登記或者抵押登記時，應當向不動產登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。

國家實施專項維修資金制度之前的未售公房，沒有專項維修資金的，產權單位應當按照規(guī)定建立并足額交納專項維修資金。

國家實施專項維修資金制度之后出售的公房，業(yè)主和售房單位應當按照國家和本市規(guī)定的比例交納專項維修資金；未按規(guī)定交納專項維修資金的，業(yè)主和售房單位應當協商并足額補交，未足額補交的，已出售的公房不得再次轉讓。