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    盡管房企在4月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，環(huán)比3月有了輕微回落的跡象，依然不妨礙大多數(shù)房企在2016年首個(gè)4月便收獲頗豐。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去庫(kù)存的大背景之下，房企達(dá)成年度目標(biāo)的可能性將大大提升，無(wú)論是提高銷(xiāo)售目標(biāo)還是龍頭之爭(zhēng)的加劇，都有可能在今年內(nèi)出現(xiàn)；但尷尬的是，增收不增利的現(xiàn)實(shí)仍將成為房企發(fā)展的痛點(diǎn)。

    業(yè)績(jī)環(huán)比微降

    受到一線(xiàn)城市成交量下挫等影響，在經(jīng)歷了2016年一季度的大幅上漲后，品牌房企在4月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出現(xiàn)了階段性的回調(diào)。

    新京報(bào)記者據(jù)公開(kāi)資料初步統(tǒng)計(jì)，截至5月12日，包括萬(wàn)科、恒大、保利、萬(wàn)達(dá)、中海等在內(nèi)的33家房企公布了前4個(gè)月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，其中4月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)合計(jì)約為2284億元，環(huán)比3月同期的2370.94億元，出現(xiàn)了環(huán)比3.6%的跌幅。其中，包括萬(wàn)科、恒大、保利、萬(wàn)達(dá)等多家大型房企在內(nèi)，出現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)環(huán)比下滑的達(dá)到13家企業(yè)，占比近四成。

    業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，以一線(xiàn)城市為代表的各種調(diào)控政策已經(jīng)開(kāi)始影響市場(chǎng)后續(xù)的走勢(shì)，當(dāng)然從數(shù)據(jù)來(lái)看，成交仍然處于高位。據(jù)中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，4月份新建住宅成交面積環(huán)比下降12%，其中一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市降幅分別為20%、11%、3%。具體來(lái)看，3月末限購(gòu)收緊的深圳、上海，4月份新房成交量分別環(huán)比下降44%、32%。

    值得注意的是，33家房企在4月銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比持平成為主流，而價(jià)格略有上調(diào)的企業(yè)，漲幅均保持在10%以?xún)?nèi)。中原地產(chǎn)分析師張大偉指出，爆發(fā)式上漲的一二線(xiàn)不代表全國(guó)市場(chǎng)，雖然全國(guó)一二線(xiàn)市場(chǎng)回暖，但三四線(xiàn)依然處于調(diào)整過(guò)程中，以?xún)r(jià)換量仍在持續(xù)。

    增收難增利

    盡管報(bào)表上的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)在今年以來(lái)都頗為豐滿(mǎn)，但多位身處一線(xiàn)的房企人士都表示，“面粉貴過(guò)面包”的環(huán)境中，在成本和利潤(rùn)之間尋找平衡點(diǎn)變得越來(lái)越難。

    第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年是房企告別兩位數(shù)利潤(rùn)率的第一年，只有9%；這種情況在今年并未緩解，今年一季度，盡管房企業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)飄紅，但6%-7%的房企凈利潤(rùn)率也同時(shí)創(chuàng)造了歷史最低水平，而從4月的各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，也沒(méi)能力挽狂瀾。

    查閱歷史數(shù)據(jù)可以看到，2014年，房企的平均凈利潤(rùn)率為10.5%，而2013年高達(dá)11.97%。業(yè)內(nèi)人士指出，房企的盈利能力大幅下調(diào)。房企營(yíng)收增加，但利潤(rùn)漲幅低于營(yíng)收漲幅，房企利潤(rùn)率明顯下調(diào)。大部分企業(yè)的利潤(rùn)率都明顯下調(diào)已經(jīng)成為較為普遍的現(xiàn)象。

    “從未來(lái)看，一二線(xiàn)城市雖然相對(duì)樂(lè)觀，但過(guò)多的豪宅項(xiàng)目，也逐漸影響了房企的去化速度。2016年以來(lái)，雖然一二線(xiàn)城市火爆，但因?yàn)?015年開(kāi)始的“地王”地價(jià)已透支了房企的利潤(rùn)。”某業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步表示，過(guò)去以來(lái)土地升值獲得利潤(rùn)的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，目前很多房企在加強(qiáng)成本控制以及提高周轉(zhuǎn)速度方面取得了不錯(cuò)的成績(jī)，但這兩方面的發(fā)展終究會(huì)遇到瓶頸。尤其對(duì)于分布布局在三四線(xiàn)城市較多的企業(yè)，可能還將持續(xù)面臨去庫(kù)存的難題。

    “千億房企”勇猛

    企業(yè)進(jìn)一步分化的競(jìng)爭(zhēng)格局依然膠著。前四個(gè)月，萬(wàn)科就率先突破千億銷(xiāo)售額。公告顯示，萬(wàn)科今年前4個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積809.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1108.9億元，同比分別增長(zhǎng)49.4%和73.0%。同時(shí)，截至4月底，萬(wàn)科今年共新增項(xiàng)目48個(gè)，合計(jì)支付土地出讓金275.01億元，占銷(xiāo)售總額的24.8%。

    緊隨其后的是恒大地產(chǎn)。今年前四個(gè)月，恒大累計(jì)合約銷(xiāo)售金額887.3億元，累計(jì)銷(xiāo)售面積1011.5萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)94.3%、64.5%。值得一提的是，按照恒大集團(tuán)年初既定全年銷(xiāo)售目標(biāo)2000億計(jì)算，前4個(gè)月已經(jīng)達(dá)成目標(biāo)的44%。

    同處“千億軍團(tuán)”的碧桂園在前四個(gè)月也表現(xiàn)異常勇猛，公告顯示，1-4月公司及其附屬公司，連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司，共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約649.2億元，合同銷(xiāo)售建筑面積約830萬(wàn)平方米，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全年銷(xiāo)售目標(biāo)1800億元的36%。

    根據(jù)之前億翰智庫(kù)發(fā)布的已公布年度業(yè)績(jī)的45家品牌房企信息，有近一半的房企已經(jīng)完成年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)的1/3，其中恒大、首開(kāi)、旭輝、融創(chuàng)中國(guó)、魯能等十多家房企更是已經(jīng)完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的四成以上。而以萬(wàn)科、恒大、碧桂園、中海等組成的“千億陣營(yíng)”，業(yè)績(jī)同比去年增幅達(dá)到81%。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“房企后續(xù)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升或變動(dòng)，和城市的基本面或市場(chǎng)交易行情有很大的關(guān)系。從全國(guó)市場(chǎng)的基本面看，總體上銷(xiāo)售業(yè)績(jī)有進(jìn)一步拉升的可能。”他進(jìn)一步指出，從目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面來(lái)看，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)提升、千億軍團(tuán)提前擴(kuò)容，都是大概率事件，包括恒大、綠地、碧桂園等都有機(jī)會(huì)對(duì)龍頭地位進(jìn)行沖刺。記者 李捷