物業(yè)糾紛知多少

走出認(rèn)識(shí)誤區(qū)  減少矛盾

□周刊記者  胡江濤  文/圖

日常生活中，物業(yè)糾紛是讓很多人頭痛的一件事。

業(yè)主和物業(yè)公司之間發(fā)生糾葛，幾乎在每個(gè)小區(qū)都或多或少地發(fā)生過(guò)。

本報(bào)曾經(jīng)多次刊登有關(guān)物業(yè)和業(yè)主之間產(chǎn)生矛盾糾紛的報(bào)道，一些專(zhuān)家也多次發(fā)表觀點(diǎn)。但是，近段時(shí)間，不少物業(yè)公司開(kāi)始收取明年的物業(yè)費(fèi)，矛盾又多了起來(lái)。

本期，我們?cè)僖淮尉劢惯@個(gè)老生常談的話(huà)題：業(yè)主和物業(yè)公司常存在哪些誤區(qū)？他們之間該如何處理好關(guān)系？

市區(qū)一小區(qū)門(mén)口張貼著催交物業(yè)費(fèi)的通知。

誤區(qū)1

沒(méi)有居住  就不交物業(yè)費(fèi)

談到這個(gè)問(wèn)題之前，我們有必要了解一下物業(yè)公司的服務(wù)方式——

常規(guī)性的公共服務(wù)，泛指房屋主體、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、治安、消防、車(chē)輛道路管理等，這是物業(yè)公司必須要做的。針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)，是物業(yè)公司的選擇項(xiàng)目，可拓展其廣度和深度。

有部分業(yè)主認(rèn)為，他們沒(méi)有入住小區(qū)，就不應(yīng)該交物業(yè)費(fèi)。

其實(shí)，環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)以及物業(yè)共用設(shè)備的日常運(yùn)行等公共服務(wù)產(chǎn)生的費(fèi)用，不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)業(yè)主或者幾個(gè)業(yè)主不人住，就會(huì)減少。

所以，業(yè)主簽了物業(yè)合同，原則上無(wú)論入住還是不住，都需要交納物業(yè)費(fèi)。記者通過(guò)調(diào)查得知，眼下，我市很多物業(yè)公司為避免發(fā)生糾紛，針對(duì)這部分業(yè)主，往往采取打折收費(fèi)的方式。

誤區(qū)2

將物業(yè)公司當(dāng)成售后服務(wù)公司

近段時(shí)間，小區(qū)業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司之間發(fā)生了多起糾紛。

這里面，有些糾紛是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了銷(xiāo)售房子，對(duì)業(yè)主進(jìn)行前期誤導(dǎo)宣傳所致。

一些業(yè)主認(rèn)為，他們?nèi)胱⌒^(qū)前，物業(yè)公司就已經(jīng)進(jìn)駐了。物業(yè)公司要么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)公司，要么經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商允許后，進(jìn)入小區(qū)開(kāi)展服務(wù)的。無(wú)論哪一種，物業(yè)公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有撇不開(kāi)的關(guān)系。因此，物業(yè)公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“售后服務(wù)部門(mén)”。

于是，我們看到，當(dāng)房子出現(xiàn)諸如漏水、墻體開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，一旦問(wèn)題得不到及時(shí)解決，業(yè)主心中就會(huì)產(chǎn)生怨氣，常通過(guò)拒交物業(yè)費(fèi)表達(dá)不滿(mǎn)。

其實(shí)，房屋質(zhì)量問(wèn)題和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有關(guān)，物業(yè)公司只是在業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間協(xié)調(diào)，起紐帶作用。問(wèn)題的責(zé)任方應(yīng)該是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而不是物業(yè)公司。

誤區(qū)3

什么事都找物業(yè)公司

暖氣不熱找物業(yè)，小區(qū)外噪音嚴(yán)重找物業(yè)，甚至小孩被鄰居家的狗嚇到也找物業(yè)……很多業(yè)主對(duì)物業(yè)職責(zé)認(rèn)識(shí)不清，一旦出現(xiàn)不和諧的情況，就遷怒于物業(yè)公司。

那么，物業(yè)公司到底該提供哪些服務(wù)呢？

這個(gè)問(wèn)題，本報(bào)曾經(jīng)多次闡述過(guò)，這里不再詳解。

其實(shí)，業(yè)主只要認(rèn)真看看簽訂的物業(yè)合同，就會(huì)發(fā)現(xiàn)里面約定的有明細(xì)條款。合同以外的，業(yè)主享有自治權(quán)，物管公司無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)。

維權(quán)

保留證據(jù)是關(guān)鍵

如果業(yè)主覺(jué)得物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不合格，可以依法追究其違約責(zé)任，要求其履行職責(zé)或者賠償損失。

如果物業(yè)公司有以下行為，業(yè)主可以拒絕交納物業(yè)費(fèi)。

一、物業(yè)公司沒(méi)有和業(yè)主簽合同；二、 物業(yè)公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主該如何維權(quán)？河南筑夢(mèng)律師事務(wù)所主任何銀富認(rèn)為，首先，業(yè)主要保留物業(yè)公司的違約證據(jù)，事先與物業(yè)交涉，并解釋自己不交物業(yè)費(fèi)的理由，保留交涉記錄。一旦物業(yè)公司起訴你拖欠物業(yè)費(fèi)，你可以拿出證據(jù)辯駁。此外，如果小區(qū)有業(yè)主委員會(huì)，眾業(yè)主可以向業(yè)主委員會(huì)反映，解除與物業(yè)公司的服務(wù)合同，更換新的物業(yè)公司。