□周刊記者  胡江濤 文/圖

住房與市民生活密不可分，與住房有密切聯(lián)系的物業(yè)服務(wù)也備受人們的關(guān)注。

入住小區(qū)成為業(yè)主后，難免要和物業(yè)公司打交道。在和物業(yè)公司接觸的過程中，一些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不到位，拒絕交費(fèi)。業(yè)主的財(cái)物丟失，物業(yè)公司不賠償，導(dǎo)致糾紛發(fā)生。

其實(shí)，這些大都是老生常談的問題。但是，部分物業(yè)公司和業(yè)主依然弄不清楚各自的責(zé)任和義務(wù)，從而導(dǎo)致矛盾發(fā)生。

本期，記者就和讀者們談一談，業(yè)主在哪些情況下可以向物業(yè)公司索賠。

市區(qū)一小區(qū)，業(yè)主的車輛缺少看管。

業(yè)主被判少交物業(yè)費(fèi)

劉先生在我市的一家物業(yè)公司工作，由于該公司服務(wù)的小區(qū)有不少業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致公司運(yùn)行困難。

劉先生所在的物業(yè)公司將不按時(shí)交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主告上法庭。法院認(rèn)為，以“誰主張，誰舉證”的舉證規(guī)則，業(yè)主應(yīng)就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位的事實(shí)進(jìn)行舉證。如果業(yè)主找不到證據(jù)，那么就應(yīng)該按時(shí)交物業(yè)費(fèi)。

少數(shù)業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，卻仍然享受和其他業(yè)主相同的服務(wù)，結(jié)果造成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不足和物業(yè)管理不到位，影響物業(yè)管理的正常運(yùn)作，無論從法律還是道德層面上來說，都是不應(yīng)該的。

那么，業(yè)主該如何舉證，證明物業(yè)公司服務(wù)不到位呢？

前不久，北京市豐臺(tái)區(qū)欣園小區(qū)的4名業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量太差而拒交物業(yè)費(fèi)。事后，他們被物業(yè)公司起訴至法院。

庭審時(shí)，4名業(yè)主向法院提供了照片和小區(qū)物業(yè)管理滿意度調(diào)查問卷，用以證明物業(yè)服務(wù)未達(dá)標(biāo)。

豐臺(tái)區(qū)人民法院認(rèn)為，業(yè)主享受了物業(yè)公司提供的服務(wù)，應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)。但根據(jù)業(yè)主提供的照片及物業(yè)管理滿意度調(diào)查問卷，可以認(rèn)定該小區(qū)物業(yè)公司提供的服務(wù)不到位，所以對(duì)物業(yè)公司訴求的物業(yè)費(fèi)扣減30%，幾名業(yè)主只需向物 業(yè)公司支付70%的物業(yè)費(fèi)即可。

裝修造成的損失誰承擔(dān)

近日，市民吳先生向本報(bào)咨詢：樓上住戶在裝修時(shí)，衛(wèi)生間下水管滲漏，使他家的屋頂出現(xiàn)問題。樓上住戶和物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？

河南筑夢(mèng)律師事務(wù)所主任何銀富說，相關(guān)法律規(guī)定，禁止擅自改變房屋及配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)，包括改變水管、地漏、便器位置，增設(shè)衛(wèi)浴設(shè)施等。因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自改拆燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。

至于吳先生該向誰索賠，要看是樓上業(yè)主的責(zé)任還是裝修人員的責(zé)任。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。如果物業(yè)公司沒有將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，那么物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

業(yè)主財(cái)物被盜  物業(yè)公司賠償

上蔡縣曾經(jīng)發(fā)生過這樣一個(gè)案例。業(yè)主王先生的轎車在小區(qū)內(nèi)丟失，王先生將物業(yè)公司告上法庭。最后，法院判決物業(yè)公司賠償王先生86377元。

王先生的父親在上蔡縣購(gòu)買了一套商品房，并按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)。

2013年1月23日，王先生發(fā)現(xiàn)自己停放在小區(qū)里的轎車不見了。

王先生將物業(yè)公司告上法庭，要求小區(qū)物業(yè)公司賠償損失11萬元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

在法庭上，物業(yè)公司認(rèn)為公司管理制度健全，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，且車輛丟失尚未破案，雙方簽訂的服務(wù)合同也沒有車輛保管的義務(wù)，所以不應(yīng)對(duì)丟失車輛承擔(dān)責(zé)任。

上蔡縣人民法院認(rèn)為，王先生和物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同為有效合同，雙方應(yīng)按協(xié)議履行義務(wù)。因物業(yè)服務(wù)合同中該小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括門崗值班、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)巡視、公共監(jiān)管、同時(shí)協(xié)助公安部門做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作等，所以小區(qū)物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)提供符合約定的安全防范服務(wù)。但是，小區(qū)物業(yè)公司在路燈公用安全防范設(shè)施出現(xiàn)故障后，未能及時(shí)維修。公安機(jī)關(guān)提供的材料證明，物業(yè)公司對(duì)出入小區(qū)的車輛未進(jìn)行嚴(yán)格登記管理，小區(qū)內(nèi)保安巡邏不及時(shí)，對(duì)小區(qū)內(nèi)車輛管理、安全、防范、協(xié)助管理公共秩序等方面有瑕疵，違反了雙方服務(wù)協(xié)議的約定。

上蔡縣人民法院根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”的規(guī)定，綜合各方面因素，判決小區(qū)物業(yè)公司承擔(dān)50%的責(zé)任，即小區(qū)物業(yè)公司賠償王先生86377元。

小區(qū)物業(yè)公司不服判決，提起上述。駐馬店市中級(jí)人民法院經(jīng)過審理后，駁回上訴，維持原判。

看來，王先生之所以能獲得法律支持，原因就在于他有證據(jù)證明物業(yè)公司確實(shí)存在違約行為。