商業(yè)地產(chǎn)也許是一個(gè)很“快”的生意，因?yàn)橄M(fèi)品在更新?lián)Q代，商場容易被淘汰。但更多時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)卻是一個(gè)很慢的生意。因?yàn)樗枰料滦膩碜鲞\(yùn)營，有時(shí)候一座成功的商場甚至需要幾十年的時(shí)間去沉淀。電商沖擊之下，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營者們也站在了十字路口，快速復(fù)制、做大規(guī)模和沉淀資金，做“百年老店”究竟哪一種方式更符合如今的商業(yè)地產(chǎn)市場呢？

快

快速復(fù)制只是表象

如果一塊土地只蓋住宅，賣了地就沒有持續(xù)的收入。而商業(yè)地產(chǎn)的邏輯是可以產(chǎn)生消費(fèi)、有持續(xù)的租金，這對(duì)于企業(yè)來講無異于一只能夠下“金蛋”的雞。只可惜伴隨著地價(jià)上漲，如今這只下蛋的雞已經(jīng)太貴了……

尤其是在現(xiàn)階段，租金收入仍然是購物中心的主要盈利模式，公共場地租賃、廣告收入、物業(yè)費(fèi)收入只是其收入補(bǔ)充。因此，商業(yè)地產(chǎn)前期需要沉淀大量資金、人力和時(shí)間成本，至少兩三年的周期之內(nèi)難以產(chǎn)生盈利。而零售行業(yè)的市場不斷更新?lián)Q代，即使是目前最好的購物中心，如果在經(jīng)營上不再投入，它也很可能會(huì)落后于市場。因此，對(duì)于眾多房企來說，戰(zhàn)略方向上的選擇就變得尤為重要。

“跑馬圈地”上規(guī)模似乎是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營哲學(xué)。房地產(chǎn)是高度資金密集型的行業(yè)，做住宅快進(jìn)快出，資金周轉(zhuǎn)快，而做持有型物業(yè)，沉淀大量資金，非?？简?yàn)人，被許多發(fā)展商視為畏途。因此，即使是做商業(yè)地產(chǎn)，快速地拿地復(fù)制、做大規(guī)模也不失為目前商業(yè)地產(chǎn)的一種現(xiàn)實(shí)選擇。一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示。

例如，萬達(dá)地產(chǎn)所打造的萬達(dá)廣場這一商業(yè)地產(chǎn)品牌，在過去十年無疑取得了巨大的成功。尤其是在2015年下半年，萬達(dá)廣場在全國大量三四線城市布局，并且達(dá)到了一周開業(yè)一座萬達(dá)廣場的驚人速度。充分利用資金杠桿，以極快的速度在全國多個(gè)城市復(fù)制其經(jīng)典產(chǎn)品萬達(dá)廣場，快速建設(shè)、快速招商、快速營業(yè)，通過更快的建設(shè)運(yùn)營速度增加規(guī)模，無疑是萬達(dá)廣場規(guī)模迅速崛起的關(guān)鍵。

而合生商業(yè)也投身這種快速發(fā)展模式。據(jù)記者了解，目前合生商業(yè)的平均投資回報(bào)高出市場均值近5個(gè)百分點(diǎn)。而合生商業(yè)亦為未來5年制定了100億元收入的目標(biāo)。與此相匹配的是，未來3年內(nèi)，合生商業(yè)將開業(yè)運(yùn)營30個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中預(yù)計(jì)會(huì)包括12-15個(gè)商業(yè)綜合體及購物中心。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，萬達(dá)廣場取得成功，是因?yàn)槠湎蛉?、四線城市的戰(zhàn)略布局。在購物中心競爭較為激烈的一線城市，這樣的快速復(fù)制模式并沒有那么容易展開。

“嚴(yán)格來說，商業(yè)地產(chǎn)不存在‘賺快錢’的思路，良性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是追求長期持有，通過提升的運(yùn)營能力，有效提高租金，增加物業(yè)價(jià)值。”戴德梁行北中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管及董事羅俊崴表示，“商業(yè)地產(chǎn)可以復(fù)制開發(fā)，但難以做到迅速。而且所謂的復(fù)制也僅僅是開發(fā)模式、產(chǎn)品線和運(yùn)營理念。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的復(fù)制需要結(jié)合區(qū)域特征及消費(fèi)者需求，有選擇性的復(fù)制并不斷革新。萬達(dá)廣場可以算得上是復(fù)制和開發(fā)，但每個(gè)萬達(dá)廣場近年來也開始不斷嘗試升級(jí)調(diào)整。”

慢

突圍仍靠精品戰(zhàn)略

商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整是購物中心永恒的命題，業(yè)態(tài)不斷更新是維持商業(yè)地產(chǎn)競爭優(yōu)勢的重要措施。事實(shí)也的確如此，隨著越來越多國外先進(jìn)運(yùn)營模式的引入，依靠運(yùn)營來做商業(yè)地產(chǎn)的“慢生意”正在成為整個(gè)行業(yè)里的共識(shí)。

“實(shí)際上萬達(dá)也只是一個(gè)個(gè)案。他們的快速復(fù)制是在房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。”中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長、優(yōu)鋪網(wǎng)創(chuàng)始人董事長陳云峰向記者表示。“商業(yè)的特點(diǎn)是因地制宜，標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)永遠(yuǎn)趕不上運(yùn)營的需求。萬達(dá)確實(shí)做了標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，但是這是地產(chǎn)+運(yùn)營的戰(zhàn)略同步運(yùn)營的。拿到地，可以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的定制。但是其他的商業(yè)地產(chǎn)，比如說大悅城最多做到魂不變，但是建筑風(fēng)格、動(dòng)線設(shè)計(jì)都需要重新打造。”

“有些公司要求在國內(nèi)10個(gè)城市里做最好的商場。而我們不是這個(gè)趨勢，每一個(gè)項(xiàng)目都有自己特定的特性，每個(gè)地塊都要打造成最合適的。”香港興業(yè)國際集團(tuán)副主席兼董事總經(jīng)理查懋成向記者表示。

2002年，香港興業(yè)國際獲得了如今南京西路興業(yè)太古匯所在地的土地使用權(quán)，正式啟動(dòng)大中里項(xiàng)目，而在之后，經(jīng)歷了15年的建設(shè)，整個(gè)項(xiàng)目才投入運(yùn)營。按照查懋成的話來說，希望在一個(gè)項(xiàng)目上做長達(dá)40年的沉淀。

“我們的優(yōu)勢在于產(chǎn)品和管理，對(duì)商戶的理念也有要求，需要和我們的商場磨合得很好的商戶才允許入駐。”

當(dāng)然，這種慢生意也會(huì)存在很大的挑戰(zhàn)，其中最大的挑戰(zhàn)也是政策的改變帶來的。

“在國內(nèi)，每一個(gè)地塊都有不同的問題。政策的變化不確定是對(duì)長期持有的一個(gè)挑戰(zhàn)。”查懋成說，“作為企業(yè)，自己要有自己的主張。不能隨意改動(dòng)最初的規(guī)劃。并且堅(jiān)持我們可以做得好的。不能急功近利。”

■ 觀察

商業(yè)價(jià)值邏輯從盈利向配套轉(zhuǎn)變

商業(yè)地產(chǎn)的初期投入、資金質(zhì)押以及資金成本正在重構(gòu)高周轉(zhuǎn)狀態(tài)下房企對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度。他們或者可以將商業(yè)地產(chǎn)作為提高整個(gè)城市綜合體項(xiàng)目品質(zhì)的配套設(shè)施來運(yùn)作，這樣對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商來說，商業(yè)地產(chǎn)就成為了加分項(xiàng)和價(jià)值點(diǎn)，能夠?qū)ψ≌蜕剔k類產(chǎn)品的銷售起到支撐作用。

但是，隨著中國消費(fèi)升級(jí)的大趨勢，消費(fèi)群體在迅速的年輕化。簡單的商業(yè)配套已經(jīng)難以滿足消費(fèi)需求。如今，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都正在向藝術(shù)和主體化過度。“所有的購物中心定位客戶群體在16-35歲之間，這是85后至00后，這兩代人是改革開放后生長起來的兩代人，在消費(fèi)觀念上比較超前，迎合他們打造精品化的購物中心也是市場的要求，而這往往需要長時(shí)間的運(yùn)營。”陳云峰向記者表示。

此外，商業(yè)地產(chǎn)在拿地層面一度是重要的配建指標(biāo)，除了建設(shè)“商辦”項(xiàng)目之外，打造商業(yè)配套也是不少房企的現(xiàn)實(shí)選擇。商業(yè)用地如果成功打造并完成城市功能的升級(jí)，對(duì)于住宅的銷售也能夠起到支撐作用，在這樣的邏輯下，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也成為新的“價(jià)值點(diǎn)”。樂成中心SPACE3的項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人就在其媒體見面會(huì)上向記者證實(shí)，項(xiàng)目在運(yùn)營方面并不承擔(dān)太多的盈利壓力。這一中型商業(yè)項(xiàng)目主要目的是為其寫字樓項(xiàng)目提供配套和增值，而非單純指望租金收益來進(jìn)行盈利。

在未來，通過長期運(yùn)營，商業(yè)地產(chǎn)未來是有可能向“百年老店”發(fā)展的。羅俊崴則分析認(rèn)為，“這里的百年指的是，開發(fā)商或運(yùn)營商的品牌有可能成為市場經(jīng)典。因?yàn)槔吓频拈_發(fā)商更有可能憑借多年歷練的運(yùn)營體系和人才儲(chǔ)備形成自己的品牌優(yōu)勢，提升市場影響力；但任何商業(yè)項(xiàng)目都必須因時(shí)而變，否則，不可能一直被市場認(rèn)可。”（記者 陳禹銘）